五位堂駅周辺はどう変わる？
高さ45mへの規制緩和と
再開発・マンション・地価への影響
香芝市では五位堂駅周辺の都市計画を見直し、 一定の条件を満たす建築物について 高さの最高限度を31mから45mへ緩和しました。 さらに2026年度から2030年度にかけて、 駅前広場・道路・公園・歩行空間の整備も進められます。
不動産目線で解説
五位堂駅周辺はどう変わる？まず結論
五位堂駅周辺では、 建築物の高さ規制緩和と駅前インフラ整備が 同時に進んでいます。
香芝市は2025年12月22日に都市計画を変更し、 五位堂駅周辺の一定区域で、 条件を満たす環境配慮型建築物について 高さの最高限度を31mから45m に緩和しました。
また2026年3月には、 2026年度～2030年度を計画期間とする 「都市再生整備計画（五位堂駅周辺地区）」を策定。 南側駅前広場、道路、公園、かつらぎの道などの 整備が計画されています。
「五位堂駅周辺なら、どこでも45mのマンションを建てられる」 という意味ではありません。 45mまでの高さを利用できるのは、 対象区域内で環境配慮型建築物の認定基準等を 満たす場合です。
五位堂駅周辺で高さ45mへの規制緩和
香芝市は2025年12月22日、 五位堂駅周辺などを対象に 用途地域、高度地区、準防火地域の変更と 特別用途地区の決定を行いました。
五位堂駅周辺では、 一定の要件を満たす建築物について、 高さの最高限度が31mから45mへ緩和 されています。
また、一部の区域では 20mから31mへ変更されています。
従来の高さ上限
条件を満たす環境配慮型建築物
香芝市は都市計画見直しの目的として、 鉄道主要駅周辺の再開発、 商業施設の整備、 マンション等の共同住宅の建設促進を挙げています。
45mまで建てられるのはどんな建物？
45m高度地区では、 「環境配慮型建築物」として認定される場合に 高さ45mまで利用できます。
それ以外の建築物については、 高さ31mが最高限度です。
建築物の敷地面積が 700㎡以上であること。
一定の接道条件を 満たしていること。
外壁等から敷地境界まで 最小1m以上を確保。
緑地・歩道状空地・広場等を 一定割合確保。
つまり、 小さな土地に単純に高層マンションを建てられるようになった わけではありません。 土地の集約や道路条件、公開空地・緑地等も含めて 建築計画を検討する必要があります。
高さ規制だけではない。
駅前そのものを整備
香芝市は2026年3月、 五位堂駅周辺地区115.4haを対象とした 都市再生整備計画を策定しました。
約3,700㎡の駅前広場を含む 五位堂駅前南線を整備。
南側駅前へのアクセスを支える 幹線道路を整備。
駅北側の歩行・自転車空間を 高質化する計画。
南側住宅地に 新たな交流・遊び場を整備。
五位堂駅は「北側」と「南側」で課題が違う
香芝市の都市再生整備計画では、 五位堂駅北側には駅前広場や街路、 商業施設、公園などが既に集積している一方、 南側は駅前広場や幹線道路が未整備で、 南北の都市機能に不均衡があると整理しています。
駅北側
都市機能を維持・高質化既存の駅前広場、 商業施設、公園、 「かつらぎの道」などを活かしながら 歩行環境を改善します。
駅南側
新しい駅前空間を整備駅前広場や道路、 公園等を整備し、 交通環境と都市機能の向上を目指します。
五位堂駅周辺にマンションは増える？
香芝市は都市計画再編基本方針や 2025年の都市計画変更について、 マンション等の共同住宅の建設を促進する ことを目的のひとつとして明記しています。
高さ31mから45mへの緩和によって、 条件を満たす土地では従来より 建物の床面積や階数を確保しやすくなる可能性があります。
これは駅前の土地を集約した マンション・商業複合建築物などの 事業可能性を考えるうえでは重要な変更です。
一定要件を満たす環境配慮型建築物。
都市計画見直しの目的として市が明記。
駅前土地の集約・建替え等の選択肢が広がる可能性。
個別のマンション名・戸数等は事業ごとの確認が必要。
2026年から五位堂駅には一部特急も停車
五位堂駅周辺の変化は、 土地利用や道路だけではありません。
2026年3月14日の近鉄ダイヤ変更後、 五位堂駅には朝夕を中心として 一部の特急列車が停車 しています。
大阪方面への通勤・通学利便性に加え、 駅そのものの交通拠点性が高まることは、 今後のまちづくりを見るうえでも注目点です。
不動産を見るときは45m規制だけを見るのではなく、 駅前広場、道路、歩行空間、 鉄道利便性など複数の変化をまとめて確認する必要があります。
再開発・高さ規制緩和で五位堂の地価は上がる？
高さ制限の緩和は、 条件を満たす土地について 建物の高度利用の可能性を広げるため、 不動産価値を考えるうえで重要な要素です。
しかし実際の土地価格は、 面積、接道、形状、用途地域、 高度地区、容積率、 土地を集約できるかどうか、 開発需要などによって異なります。
奈良県地価調査「香芝（県）5-1」 香芝市瓦口2247番外。 五位堂駅から約180mの商業地。
この2025年の地価上昇を、 2025年12月に決定された45m規制緩和の効果 と考えることはできません。 時系列上も分けて確認する必要があります。
規制緩和の影響は物件によって大きく違う
駅前のまとまった土地
面積・道路・用途地域等が条件に合えば、 高度利用の選択肢が広がる可能性があります。
築古ビル・店舗
建替えや隣接地との一体利用など、 土地利用の再検討につながる場合があります。
戸建住宅
「駅に近い」だけで45m規制の恩恵を 直接受けるとは限りません。
既存マンション
新築供給、駅前利便性、 管理状態など複数の要因を比較します。
五位堂駅周辺の土地で特に確認したいこと
| 確認項目 | 確認する理由 |
|---|---|
| 高度地区 | 45m高度地区なのか、 31m・その他の区域なのかを確認します。 |
| 敷地面積 | 環境配慮型建築物では700㎡以上という基準があります。 |
| 前面道路 | 道路幅員や接道長さが認定条件に関係します。 |
| 用途地域 | 建築可能な用途や容積率等を確認します。 |
| 土地形状 | 土地を効率的に利用できるかは 面積だけでは判断できません。 |
| 周辺整備 | 駅前広場・道路・公園等との位置関係も確認します。 |
五位堂駅周辺の土地は再開発を待って売るべき？
「2030年度まで待てば必ず高く売れる」 とは判断できません。 土地条件や現在の市場価格、 保有コスト、利用状況などを比較することが重要です。
特に駅前や幹線道路沿いの土地では、 今回の都市計画変更が土地利用の選択肢に 影響するケースがあります。
一方で、 対象の高度地区外であったり、 700㎡に満たない単独敷地であったり、 道路条件が合わない場合は、 「45m」という数字だけで査定額が変わるわけではありません。
売却を急いでいない場合でも、 現在の査定価格と都市計画上の条件を 先に把握しておく と、今後の判断材料になります。
「45mになった土地だから高い」 だけでは査定できません
今回の規制緩和は、 五位堂駅周辺の土地利用を考えるうえで 非常に重要な変更です。
ただし実際の価値は、 高度地区、用途地域、土地面積、 接道、形状、周辺需要などを 一つずつ確認する必要があります。
五位堂駅周辺の再開発・マンションで多いご質問
五位堂駅周辺は45mまで建物を建てられるようになったのですか？
一部の対象区域で、 環境配慮型建築物として一定要件を満たす場合に 高さ45mまで建築できる制度になりました。 その他の建築物は31mが最高限度となる区域があります。
45m高度地区になるための条件はありますか？
建築物の敷地700㎡以上、 幅員6m以上の道路への一定の接道、 敷地境界から1m以上の離隔、 緑地等10%以上などの認定基準があります。
五位堂駅周辺にマンションは増えますか？
香芝市は都市計画見直しの目的として マンション等の共同住宅建設促進を明記しています。 ただし個別のマンション建設が すべて決定しているわけではありません。
五位堂駅南側はどう変わりますか？
2026年度から2030年度の都市再生整備計画では、 南側駅前広場、五位堂駅前南線、 五ヶ所五位堂線、周辺道路、公園などの整備が 計画されています。
五位堂駅には特急が停車しますか？
2026年3月14日のダイヤ変更後、 朝夕を中心として一部特急列車が 五位堂駅に停車しています。
規制緩和で五位堂駅周辺の地価は上がりますか？
必ず上昇するとは断定できません。 高度利用の可能性は土地評価の一要素ですが、 面積、接道、用途地域、土地形状、 開発需要などによって価格は異なります。
45m高度地区なら土地の査定価格も高くなりますか？
一律には言えません。 45mを利用するためには一定要件があり、 対象土地が実際にその条件を満たせるかを 個別に確認する必要があります。
再開発が終わるまで売却を待つ方がいいですか？
一律には判断できません。 現在の査定価格、利用状況、保有コスト、 都市計画条件などを確認し、 現在売却する場合と保有する場合を比較することが重要です。
本記事で確認した主な公的資料
- 香芝市「香芝市都市計画の変更及び決定について」
- 香芝市「環境配慮型建築物の認定に関する要綱」
- 香芝市「都市再生整備計画（五位堂駅周辺地区）」
- 香芝市「まちづくりに関する方針」
- 近畿日本鉄道 五位堂駅時刻表（2026年3月14日ダイヤ）
- 奈良県「令和7年奈良県地価調査」
※本記事は2026年9月30日時点で確認できる 公的資料をもとに作成しています。 都市計画、建築条件、事業内容、 スケジュール等は今後変更される可能性があります。
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