奈良県の地価は上がっている？
2026年地価調査から見る
「上がる駅・下がる地域」の違い
「奈良県の土地は上がっている」と聞く一方で、 地価が下がり続けている地域もあります。 2026年の奈良県地価調査から、 駅近・中心市街地・郊外・県南部で なぜ動きが違うのかを不動産会社の視点で整理します。
地価の二極化を分析
奈良県の地価は上がっている？まず結論
奈良県全体ではまだ下落しています。 ただし「すべての地域が下がっている」わけではありません。
2026年地価調査では、 全用途平均が ▲0.3％、 住宅地は ▲0.8％でした。
一方、 商業地は +1.1％、 工業地は +3.7％。 近鉄奈良・JR奈良・大和西大寺・学園前・ 大和八木・五位堂など、 利便性の高い駅周辺では上昇地点が目立ちます。
2026年の奈良県地価は、 「奈良県全体の地価」ではなく、 「どの駅・どのエリア・どの用途か」で 動きが大きく分かれる状態 と見るのが適切です。
2026年奈良県地価調査とは？
奈良県地価調査は、 国土利用計画法に基づき、 奈良県が毎年公表している 土地価格の公的な指標です。
2026年調査の価格時点は 2026年7月1日。 奈良県39市町村の 275地点 が調査されています。
地価調査は土地取引の目安になる公的指標ですが、 実際の売却価格は 土地の面積・形状・道路・用途地域・建物・ 市場需給などによって変わります。
奈良県全体では「下落」でも、中身を見ると全く違う
2026年の奈良県地価調査では、 全用途平均は ▲0.3％。
奈良県全体では 2008年以降 19年連続の下落 となりました。
しかし用途ごとに分けると、 動きは大きく異なります。
出典：奈良県「令和8年奈良県地価調査」
上昇48地点・横ばい35地点・ 下落128地点。
上昇24地点・横ばい12地点・ 下落10地点。
地価の差を生むのは
「駅距離」だけではない
同じ住宅地でも、 市街化区域と郊外・都市計画区域外では 平均変動率に大きな差があります。
市街化区域
住宅地平均は横ばい。 駅徒歩圏や生活利便性が高い地域では 上昇地点も多く見られます。
市街化調整区域
開発制約や交通利便性などにより、 平均では下落傾向です。
都市計画区域外
人口減少や高齢化の影響を受ける 山間・県南部地域などで 下落が大きくなっています。
2026年、地価上昇が目立った駅周辺は？
近鉄奈良・JR奈良・大和西大寺・学園前など 奈良市の主要駅周辺に加え、 大和八木・生駒・五位堂・王寺でも 上昇地点が確認できます。
ただし、 以下は「駅ごとの平均地価上昇率」ではありません。
2026年奈良県地価調査の 各駅周辺にある代表的な基準地の対前年変動率 を比較しています。
出典：奈良県「令和8年奈良県地価調査」。 用途・地点が異なるため単純な駅ランキングではありません。
なぜ奈良市・主要駅周辺が強い？
近鉄奈良駅
商業地 +10.4%東向中町の基準地は 1㎡あたり127万円。 観光・飲食・小売などの人流が集まる 県内トップクラスの商業地です。
JR奈良駅
商業地 +6.0%三条町の基準地は JR奈良駅約130m。 駅前商業・業務機能を背景に 上昇が続いています。
大和西大寺駅
住宅地 +5.4%大阪・京都・奈良・橿原方面へ 鉄道アクセスしやすく、 住宅需要の強さが見られます。
学園前駅
住宅地 +5.0%駅約320mの学園北では 35万8,000円/㎡。 駅利便性と良好な住環境が 両立する地域の代表例です。
大和八木駅
商業地 +4.0%駅約80mの内膳町では 39万2,000円/㎡。 中南和の交通・商業拠点として 比較的強い需要が続いています。
五位堂駅
商業地 +3.0%駅約180mの瓦口では 23万9,000円/㎡。 大阪通勤圏としての住宅・商業需要が 地価を支える要因の一つです。
駅に近くても地価が下がる場所はある
2026年調査を見ると、 駅に比較的近い商業地でも 下落している地点があります。
五条駅 約310m
▲3.1%五條市五條3丁目の商業地。 駅近でも地域全体の人口・商業需要などの 影響を受けます。
天理駅 約400m
▲1.7%天理市川原城町の中心商業地。 駅距離だけでなく 商業集積や消費行動も重要です。
桜井駅 約80m
▲0.8%桜井市川合の駅前商業地。 駅前であっても地域ごとの 商業需要には差があります。
同じ駅徒歩5分でも、 乗降客、通勤利便性、商業集積、 周辺人口、再開発、道路、 土地利用などによって 不動産需要は大きく異なります。
市町村平均でも「上がる地域・下がる地域」が鮮明
全用途の市町村別平均変動率を見ると、 奈良市・生駒市などではプラスですが、 吉野郡を中心とした県南部では マイナス幅が大きくなっています。
上昇側
下落側
※平均変動率は各継続基準地の変動率を平均したもので、 「市町村内すべての土地が同率で変化した」という意味ではありません。
2026年に最も強かったのは
工業地
奈良県の工業地は 平均+3.7％。 8地点すべてが上昇しました。
大和郡山市
今国府町。 昭和工業団地など 高速道路アクセスに優れる内陸型工業地の 需要が堅調です。
田原本町
西竹田の工業地。 物流・事業用不動産の需要が 住宅地とは異なる動きを見せています。
生駒市
学研生駒テクノエリアなど、 大阪東部へのアクセスが良い 工業地域の需要が堅調です。
なぜ奈良県内で地価の差が広がっている？
鉄道利便性
大阪・京都方面へアクセスしやすい駅や 複数路線が集まる駅では 住宅需要を維持しやすくなります。
駅徒歩圏
高齢化や共働き世帯の増加もあり、 駅・スーパー・医療施設などへ 徒歩でアクセスしやすい立地が選ばれやすくなります。
商業・人流
近鉄奈良・JR奈良など 観光客や地元利用者が集まる中心地では 店舗・事業用需要が地価を支えます。
再開発・まちづくり
駅前整備や都市機能の集積は 将来の需要を考える材料になります。 ただし計画だけで価格上昇を断定はできません。
人口減少・高齢化
県南部や山間部では 買い手となる人口そのものが減少し、 住宅需要が弱い地域があります。
商業需要の流出
郊外大型店舗への顧客流出などにより、 旧来の駅前商業地が 必ずしも強いとは限りません。
自分の土地が上がっているかは「市平均」では判断できない
たとえば橿原市の全用途平均は +0.6％ですが、 すべての土地が0.6％上昇したわけではありません。
大和八木駅約80mの商業地は +4.0％である一方、 橿原市内でも横ばいや下落地点があります。
不動産査定では 地価調査だけでなく、 次の条件を物件ごとに確認する必要があります。
地価が上がっている地域なら、今売るべき？
地価上昇だけを理由に 「今すぐ売る」「まだ待つ」と決める必要はありません。 現在の査定価格と、 今後の保有コスト・建物劣化・相続・住み替え時期を 比較することが重要です。
特に戸建の場合、 土地価格が上昇していても 建物の経年による価値低下が 同時に進むことがあります。
空家の場合は、 固定資産税、草木管理、 建物劣化、防犯などの 保有コストも考える必要があります。
売却をまだ決めていない場合でも、 2026年時点の査定価格を確認しておけば、 今後の地価変化と比較できます。
地域別の不動産情報も確認できます
「奈良県の地価が上がった・下がった」 だけでは査定できません
同じ市内でも、 駅から80mの土地と2km離れた土地では 需要が異なります。
地価調査を参考にしながら、 実際の査定では 物件の道路・形状・用途・建物・ 周辺の成約状況まで確認します。
2026年奈良県地価調査の要点
2026年奈良県地価調査では、 全用途平均は前年比0.3％下落、 住宅地は0.8％下落しました。 一方、商業地は1.1％上昇、 工業地は3.7％上昇しています。 鉄道駅徒歩圏など利便性が高い住宅地や、 近鉄奈良駅・JR奈良駅・大和八木駅・五位堂駅などの 駅周辺商業地では上昇地点が見られます。 一方、人口減少・高齢化が進む県南部では 下落傾向が続いています。 そのため奈良県の地価は 「県全体が一律に上昇・下落している」のではなく、 駅利便性・都市機能・人口・商業需要などによって 二極化していると見るのが適切です。
奈良県の地価について多いご質問
2026年、奈良県の地価は上がっていますか？
奈良県全用途平均は前年比0.3％下落です。 一方で商業地は1.1％、 工業地は3.7％上昇しており、 地域・用途による差が大きくなっています。
奈良県の住宅地は上がっていますか？
住宅地平均は0.8％下落しました。 ただし211地点のうち48地点は上昇しており、 駅徒歩圏など利便性の高い地域では 上昇地点もあります。
奈良県で地価上昇が目立つ駅はどこですか？
2026年地価調査の代表地点では、 近鉄奈良、JR奈良、大和西大寺、学園前、 新大宮、大和八木、生駒、五位堂、王寺などの 駅周辺に上昇地点が確認できます。 ただし駅別平均ランキングではありません。
大和八木駅周辺の地価は上がっていますか？
大和八木駅約80mの内膳町1丁目の商業地は、 2026年地価調査で392,000円/㎡、 前年比4.0％上昇しています。
五位堂駅周辺の地価は上がっていますか？
五位堂駅約180mの香芝市瓦口の商業地は、 2026年地価調査で239,000円/㎡、 前年比3.0％上昇しています。
駅に近ければ必ず地価は上がりますか？
必ず上がるわけではありません。 2026年調査では五条駅約310m、 天理駅約400m、 桜井駅約80mの商業地でも 下落地点があります。 駅の利用需要や商業集積、 人口動向なども重要です。
奈良県で地価下落が大きい地域はどこですか？
市町村別全用途平均では、 吉野町、下市町、下北山村、 野迫川村、黒滝村など 県南部・山間部で下落率が大きくなっています。
地価調査の価格で土地は売れますか？
地価調査は公的な価格指標ですが、 実際の売却価格そのものではありません。 面積、接道、土地形状、用途地域、 周辺取引、買い手需要などを加味して査定します。
地価が上がっているなら売却を待った方がいいですか？
一律には判断できません。 将来の地価だけでなく、 建物の経年、固定資産税、空家管理、 相続や住み替え時期などを含めて 現在売却する場合と比較することが重要です。
本記事で確認した公的資料
- 奈良県「令和8年地価調査（令和8年7月1日時点）」
- 奈良県 「令和8年奈良県地価調査の概要と特徴」
- 奈良県 「市町村別用途別・対前年平均変動率一覧表」
- 奈良県 「令和8年奈良県地価調査 基準地価格等一覧」
- 奈良県 「変動率順位表」
※公的情報の確認基準日：2026年10月9日。
※「平均変動率」は各継続基準地の変動率の平均であり、
平均価格そのものの変動を表すものではありません。
※本記事内の「駅周辺上昇率」は駅別平均ではなく、
各駅周辺の代表的な地価調査基準地を紹介したものです。
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